Investir dans l’immobilier est rentable si les impôts ne constituent pas un frein pour l’investisseur et si l’investissement est fait par le biais d’une agence immobilière de renom.
Si donc vous comptez investir dans l’immobilier en 2020, n’entamez surtout pas les démarches sans avoir pris en compte l’avis de CARBONEL LAURON IMMOBILIER et sans vous renseigner sur la Loi Pinel, un dispositif de défiscalisation qui vous permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier locatif sans vous ruiner à payer trop d’impôts.
Que savoir donc sur cette loi ? En quoi consiste-t-elle et comment en bénéficie-t-on ? Quelles sont les personnes couvertes par ses dispositions ? Les réponses à ces questions vous éclaireront dans les détails sur l’investissement avec la loi Pinel et ses différents avantages pour les futurs propriétaires.
En quoi consiste la loi Pinel ?
La loi Pinel est une loi fiscale appliquée à l’immobilier qui promeut l’investissement locatif en réduisant les impôts des propriétaires bailleurs. Les conditions qui s’appliquent à ce dispositif sont d’abord relatives à l’état du bien immobilier à usage locatif (neuf, VEFA, ancien), ensuite aux revenus des locataires, puis à la localisation géographique du bien immobilier et enfin au prix du loyer dû aux propriétaires.
L’état du bien immobilier à usage locatif
Il faut que le logement acquis et destiné à la location soit à l’état neuf, c’est-à-dire qu’il a été construit moins de 30 mois après l’acquisition. Il peut aussi s’agir d’un bien vendu sans le démarrage de travaux. Cette opération est considérée comme une Vente Futur d’Achèvement (VEFA) tant qu’il sera achevé dans moins de 30 mois.
Il faut ensuite que le logement soit mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. En retour, le bénéfice pour l’acquéreur est de 12 %, 18 % ou 21 % d’allègement fiscal annuel. Cette réduction sera progressive sur la durée de la location.
Quelles sont les personnes couvertes par la loi Pinel ?
Toute personne assujettie à un impôt en France peut jouir des mesures relatives à la loi Pinel.
Les personnes pouvant louer un logement couvert par la loi Pinel
L’ancienne loi Duflot avait prévu un plafond pour les revenus des personnes. Il en est de même pour celles qui veulent bénéficier des avantages liés à la location d’un logement couvert par la loi Pinel. Cette barre a toutefois été relevée pour donner une chance à plus de couches sociales d’être couverts par ce programme immobilier.
Déterminer une barre limite de loyer pour un logement couvert par le dispositif se fait en 3 étapes. Il faut d’abord déterminer la surface habitable utile pour la famille, puis le coefficient multiplicateur. La dernière étape consiste à appliquer le barème Pinel pour déterminer la barre limite de loyer.
Le barème des revenus maximaux des locataires en 2020 pour la Loi Pinel
Pour qu’un logement soit couvert par le programme, il faut qu’il soit situé dans un secteur éligible selon le zonage Pinel 2020. Les zones désignées éligibles sont :
- Les zones A Bis : Paris et les 29 localités proches.
- Les zones A : les villes de Marseille, Lyon, Montpellier, Lille et la Côte d’Azur, L’Île-de-France et l’agglomération genevoise.
- Les zones B1 : toutes les villes ayant des habitants au-delà de 250 000. On cite les villes formant la grande couronne de Paris ainsi que les communes dont le coût de l’immobilier grimpe considérablement. Il s’agit principalement de Bayonne, La Corse, Annecy, La Rochelle, Saint Malo, Chambéry, Cluses, les départements d’Outre-mer et les Îles autour du continent.
La détermination du coût total annuel du loyer tient compte de certains critères. Il faut multiplier les barèmes ci-dessous par le coefficient multiplicateur :
Selon le nouveau zonage Pinel, on a :
- Pour une personne vivant seule :
38 465 € en zones A et A bis puis 31 352 € en zone B1
- Pour un couple :
57 489 € en zone A et A bis puis 41 868 € en B1
- Pour un couple ou une personne seule vivant avec un enfant :
75 361 € en zone A bis, 69 105 en zone A et 50 349 € en zone B1
- Pour un couple ou une personne vivant avec 2 enfants :
89 976 € en zone A bis, 82 776 € en zone A et 60 783 € en zone B1
- Pour un couple ou une personne seule vivant avec 3 enfants :
107 463 € en zone A bis, 97 991 € en zone A et 71 504 € en zone B1
- Pour un couple ou une personne seule vivant avec 4 enfants :
120 463 € en zone A bis, 110 271 € en zone A et 80 584 € en zone B1
- Pour une autre personne vivant dans le logement :
+13 421 € en zone A bis, +12 286 € en zone A et +8 990 € en zone B1
Les communes qui bénéficient des avantages de la loi Pinel en 2020
Avant 2018, la loi prenait en compte les zones A Bis, A, B1, B2 et C, mais des changements ont été apportés. En 2020, seules les communes situées dans les zones A Bis, A et B1 sont désormais éligibles.
Ce changement qui rend le dispositif Pinel inaccessible en 2020 pour les communes des zones B2 et C permet une meilleure maîtrise du marché actuel. Toutes ces communes devront faire l’objet d’un reclassement dans une zone plus adapté au marché de l’immobilier en 2020.
Qu’est-ce qui ressort donc de ces nouvelles modifications ?
L’annulation de l’appartenance des zones B2 et C du dispositif Pinel en 2020 exclut en conséquence les huit millions de contribuables de près de 1 200 localités qui représentent 90 % du territoire de la France, soit 80 % pour la zone C et environs 10 % pour la zone B2.
Quels sont les prix des loyers à fixer en loi Pinel ?
Une ultime condition est nécessaire pour investir dans l’immobilier en loi Pinel. Il s’agit des prix des loyers qui doivent respecter une limite pour un accès plus généralisé des familles aux logements. Par conséquent, les logements à loyers trop onéreux n’avantagent pas et ne pourront pas être encadrés par le dispositif de défiscalisation. Par contre, avec les loyers fixés en dessous ou qui atteignent le seuil autorisé, tout investissement est à l’avantage de l’investisseur locatif.
Pour donc déterminer le loyer par m², on tient compte de la zone du logement selon le nouveau barème qui suit :
- En zone A bis : 17, 43 € par m²
- En zone A : 12, 95 € par m²
- En zone B1 : 10, 44 € par m²
Pour réduire l’impôt annuel, la loi Pinel est soumise pour le loyer, à un plafond de 300 000 € pour chaque locataire pendant une année et 5 500 €/m² pour la surface louée. Par ailleurs, la défiscalisation ne prend en compte que deux logements au plus chaque année et ne peut être au-dessus des 10 000 € fixés comme plafond des niches fiscales.
De la loi Pinel classique et la loi Pinel dans l’immobilier ancien, il ressort une légère différence. Il faut en effet investir dans de grands travaux de réhabilitation ou de reconstruction d’un immeuble ancien pour bénéficier des avantages de la loi Pinel.
Après tous les travaux, le bien immobilier locatif doit être accrédité du label énergétique BBC Rénovation ou HPE Rénovation pour tirer profit de la loi. Il doit aussi être loué suivant la limite des prix du loyer fixés par la loi Pinel classique. Une fois toutes ces conditions remplies, le dispositif Pinel vous donne droit à 21 % de réduction sur les impôts dus lorsque votre investissement est inférieur ou égal à 300 000 €.
Quels sont les avantages de l’investissement en loi Pinel ?
Ce dispositif offre plusieurs avantages. D’abord, il permet, en réduisant les impôts, de faire des économies pour préparer votre retraite sans vous ruiner et de louer aux membres de votre famille ou à vos proches un bien locatif attrayant et sain.
Ensuite, il permet d’investir durablement dans l’immobilier avec ou sans fonds de départ, en ce sens qu’avec un prêt immobilier contracté dans une banque, les intérêts sont déduits sur les loyers des locataires. Il vous serait donc profitable d’opter pour un prêt plutôt que d’utiliser vos propres fonds.
Toutefois, il ne faut surtout pas s’y engager de façon anodine sans avoir des prérequis sur l’immobilier locatif. Cet investissement nécessitera de vous une attention particulière. D’où l’importance d’être suivi par un expert en gestion immobilière comme CARBONEL LAURON IMMOBILIER.
Si par exemple vous êtes propriétaire d’un bien immobilier locatif couvert par le dispositif Pinel qui vous a coûté 300 000 € et que vous louez à 800 € le mois pendant 9 ans, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 6 000 € chaque année, en plus des loyers perçus pendant les 9 années. Le montant total sera d’environ 85 000 €.
Vous vous rendez alors compte que pour quelques centaines d’euros épargnés par mois, vous serez le propriétaire d’un logement neuf en location.
Les cas exceptionnels en Outre-mer et avec une SCPI
Lorsque votre bien locatif est situé dans les DOM-TOM, c’est la loi Pinel d’Outre-mer qui s’applique. Les autres conditions de la loi Pinel classique sont maintenues, mais comme avantage, vous obtiendrez plus de réductions d’impôts qu’en villes.
CARBONEL LAURON IMMOBILIER vous donnera de plus amples informations sur ces cas exceptionnels.
Les Sociétés Civiles Immobilières ou Placement Immobilier (SCI ou SCPI) peuvent aussi investir en loi Pinel suivant les conditions qui leur sont spécifiques. Les différents avantages liés à leurs investissements sont variés selon les différentes sociétés.
La loi Pinel ancien, de quoi s’agit-il ?
La loi Pinel ancien est le dispositif de la loi Pinel permettant d’investir dans un bien immobilier ancien, en le réhabilitant pour la location.
Avec cette loi, vous bénéficierez non seulement d’une réduction d’impôts, mais en réhabilitant le système énergétique d’un ancien logement, vous ferez aussi des économies durables. Vous n’aurez par exemple qu’à opter pour une isolation thermique des murs intérieurs qui durera 6 ans, que la différence se sentira instantanément sur les factures de votre fournisseur, qu’il s’agisse d’EDF, d’Engie ou de Direct Énergie. C’est ce que garantissent les labels Bâtiment Basse Consommation et Haute Performance Énergétique grâce à l’isolation et à l’utilisation d’énergies renouvelables.
Encore appelé loi Pinel réhabilitée au déficit foncier, il diffère de la loi Pinel classique à travers les conditions qui suivent :
- Le bien destiné à la location doit être insalubre, inhabitable et nécessiter des travaux de réhabilitation.
- Le bien immobilier locatif, après réhabilitation, doit être imposé d’une TVA immobilière.
- À la suite des travaux de réhabilitation, le logement doit être neuf du point de vue de la performance énergétique et accrédité du label BBC ou du label HPE.
Les précautions et prédispositions à prendre en investissant en loi Pinel
Quoique très intéressant, la loi Pinel est un investissement à long terme qui requiert une analyse murie avant tout engagement. Vous devez donc faire en sorte d’éviter certains pièges très fréquents. En voici quelques-uns :
- Procéder à un mauvais choix de la zone du logement : Instinctivement, les locataires préfèrent habiter dans le centre-ville à cause de la proximité des transports et des commerces. Avant de choisir votre local, vous devez donc identifier les secteurs qui répondent à ce désir.
- Surélever les prix de vente : Evitez l’erreur de vouloir faire plus de profits. Informez-vous et restez dans la tendance des prix de la zone.
- Fixer un loyer supérieur à la normale : Les propriétaires des biens situées dans les zones A bis ont généralement tendance à fixer des loyers supérieurs à ce que prévoit la loi Pinel. Cela explique bien les faibles rendements locatifs obtenus dans ces zones.
- Mettre un logement qui détient des défauts ou des imperfections en location : Il ne faut surtout pas que le bien soit en dessous de la qualité nécessaire. Autrement, il ne sera jamais loué à temps et nécessitera des réhabilitations trop longues.
- Ajustez les dimensions du logement dans chaque zone selon les types de locataires : Il sera difficile de convaincre un étudiant à louer un appartement s’il le trouve trop grand et forcément hors de prix pour sa bouse. De même, il sera presque impossible de louer un appartement trop petit à toute une famille. Faites donc en sorte de rester dans une norme qui contentera les locataires que vous désirez avoir.
Ce qu’il faut savoir d’autre
À qui doit-on la création de la loi Pinel ?
Comme peut l’indiquer sa désignation, la loi Pinel a vu le jour sous le règne de la Ministre du logement Sylvia Pinel du gouvernement de Valls. Elle a succédé à la Ministre Cécile Duflot. D’où la succession de la loi Pinel à la loi Duflot.
À quand la fin de la loi Pinel ?
La loi Pinel est entrée en application le 1er septembre 2014 et sera abrogée le 31 décembre 2021. Cette abrogation signifie logiquement la fin de son application.
Par quelle loi sera-t-elle remplacée ?
Par référence au Ministre de la cohésion des territoires Jacques Mézard, la loi Pinel devait être succédée par la loi Mézard. Mais, ledit Ministre n’étant plus en service, la loi Mézard ne saurait exister.
Toutefois, la loi Pinel est reconduite jusqu’en 2021 malgré le changement des ministres et est complétée par la Loi Denormandie, déduite du nom de Julien Denormandie, le présent ministre délégué à ville et au Logement.
Comment s’y prendre si les revenus de locataires augmentent pendant le bail ?
Si les revenus du locataire étaient en dessous de la barre limite des revenus à la date de la signature du bail et que ses revenus deviennent plus importants pendant l’exécution du bail, vos avantages fiscaux sont maintenus. La date de conclusion du bail est le seul référentiel auquel sont appréciés ses revenus. Une augmentation de ses ressources, même s’il excède le plafond prévu, n’influencera ni ses avantages ni les vôtres.
Quelles pièces justificatives exiger du locataire ?
Pour des raisons de vérification et de prudence, vous avez le plein droit d’exiger de vos potentiels locataires, des preuves qu’ils sont bien dans les normes prévues par la loi Pinel à savoir la composition du foyer et leurs revenus.
Pour ce faire, vous pouvez demander qu’ils vous fournissent une copie de l’avis d’imposition datant de deux ans avant la conclusion du bail.
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