Une copropriété, qu’est-ce que c’est ?
Les experts de Carbonel Lauron Immobilier se permettent tout d’abord de rappeler, pour ceux qui auraient encore quelques zones d’ombres sur ce sujet ô combien complexe, ce qu’est une copropriété.
Il s’agit d’un bien, divisé en plusieurs lots et détenu par au moins deux personnes. Souvent pour y vivre ou y faire vivre des locataires, mais pas que, il peut s’agir d’un immeuble de bureaux par exemple.
Bien évidemment, on ne marque pas sur un morceau de ticket de métro les règles en vigueur dans cet immeuble. Le règlement de copropriété est très encadré et il est obligatoire. Et ce, qu’importe l’opération, qu’il s’agisse d’un bien sortant de terre ou déjà existant.
Il est archivé dans l’immeuble mais également dans un service de l’Etat (Service de la publicité foncière), preuve de son importance.
Il est à la disposition du futur acquéreur (même s’il est public), il fait partie des pièces nécessaires pour que l’acheteur sache où il met les pieds et si les règles de vie lui conviennent.
Quelle est son importance ?
C’est le texte qui grave dans la pierre les règles de vie et le fonctionnement d’une copropriété.
Pour être plus clair il mentionne :
Avec des séparations strictes, claires et sans discussions possibles les partie privatives et communes.
Chaque lot se voit attribué tant de tantièmes (parts égales de ladite copropriété). Plus un copropriétaire à de tantièmes, plus il a droit de vote ; on peut comparer cela aux actions dans une entreprise.
Les usages prévus des lots : local commercial, de stockage, habitation, etc. Si le bien possède plusieurs types d’usages, il devra être caractérisé comme « copropriété à usage mixte »
Les droits et devoirs des copropriétaires. En aucun ces derniers ne peuvent aller contre la loi, bien évidemment. J’exagère les choses pour que vous compreniez bien le concept : le règlement peut interdire la musique à partir d’une certaine heure, mais ne peut pas vous autoriser à cacher des cadavres.
Quelques mentions légales.
Ce règlement est le document officiel, il est le texte sur lequel se positionnera la justice en cas de litige.
Chez Carbonel Lauron Immobilier, nous avons assisté à suffisamment de jugements, pour savoir qu’il ne faut pas le négliger. N’oubliez pas que ce papier concerne la copropriété dans laquelle vous êtes et il ne représente que votre syndicat de copropriétaires.
L’article 8 de la loi du 10/07/1965 dit la chose suivante :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division. Détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». Ainsi il définit les composantes de l’immeuble et la façon dont les copropriétaires peuvent en user.
Ce texte fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Que détermine-t-il ?
Il est édité lors de la création de la copropriété (la division d’un immeuble déjà existant ou lors de la construction d’un nouveau bien). Comme expliqué plus haut, il donne le « fa », c’est lui qui édicte les règles, donne des droits et des devoirs ou qui divise les charges entre les copropriétaires.
En général il est accompagné d’un EDD (Etat Descriptif de Division).
Ce document est un plus non négligeable et il serait dommage de ne pas s’y référer. Les copropriétaires sont obligés de respecter les règles de la copropriété. Sous peine, dans le pire des cas, de se voir trainer devant les tribunaux.
Ce règlement est, certes contraignant mais il est aussi présent pour sécuriser les copropriétaires. Car il est le garant du strict de respect des droits de chacun.
Le syndic garde une copie de ce règlement dans ses tiroirs. Il est indispensable en cas de vente du lot et n’est modifiable qu’à des conditions très particulières.
Elaboration du document.
Les experts de Carbonel Lauron Immobilier ne vous le répèteront jamais assez ! Ce papier est OBLIGATOIRE, il l’est tout du moins depuis la loi de 1965. Ce document est spécifiquement lié à une seule copropriété. Il comporte des règles, des droits, des devoirs, etc. Mais avant tout, il y est mentionné : l’adresse et les références cadastrales.
Une réglementation à appliquer
Ce papier précise la loi, sans jamais la dépasser. Donc, le document doit être en accord avec la règlementation en vigueur.
En général, étant édité par un notaire, il est rare que des articles soient contraire à une loi, mais cela arrive.
C’est pour cela que nous vous conseillons d’autoriser les agents de Carbonel Lauron Immobilier de le consulter. Car deux avis valent mieux qu’un.
Si toutefois un jugement a lieu et que le litige se situe sur l’application d’un article contraire à la loi. Le tribunal dira que la clause est inexistante « non écrite » est la mention légale exacte. Dans ce cas, les juges se baseront sur la loi de 1965 pour prendre leur décision.
Nouveaux bâtiments
En général c’est le promoteur qui édicte le règlement. Les copropriétaires ne sont donc pas invités aux tables de négociations. Carbonel Lauron Immobilier vous conseille dans ce cas précis d’être très regardant. Car parfois, il y a des loupés de taille.
Dans l’ancien
Pour les immeubles déjà sur pied, un règlement existe déjà, mais il est souvent adapté.
Les experts de Carbonel Lauron Immobilier peuvent vous guider pour les choix à faire. Il se peut, mais c’est extrêmement rare désormais, que l’immeuble soit dépourvu de règlement.
Il doit être fait dans les plus brefs délais. L’assemblée des propriétaires devra se rassemblée pour qu’elle mandate les professionnels compétents.
La règlementation d’une copropriété n’est pas un jeu d’enfants
Ce travail ne peut être fait par un mécanicien ou un ingénieur spécialisé dans les moteurs d’avions.
Loin de nous l’idée, chez Carbonel Lauron Immobilier, de dénigrer ces métiers, mais il est important de comprendre que seuls des professionnels de l’immobilier peuvent élaborer un tel document, et ce, même pour une modification aussi minime semble-t-elle.
Il existe des lois qui encadrent des lois qui encadrent elles-mêmes des règlementations, etc. Bien trop de connaissances à avoir pour écrire cela à la légère. Ce règlement sera en suite transmis et publié au service de la publicité foncière.
Quelle portée à ce document ?
La portée est lointaine, très lointaine, mais elle s’arrête cependant à la sortie de la copropriété.
Dans les murs de celle-ci, il précise les usages des biens, donne des contraintes d’une part. Tout en protégeant les copropriétaires d’autre part. L’objectif du règlement est le même que celui de la loi, que tout fonctionne correctement en mettant en place des règles.
Même si c’est évident, les experts de Carbonel Lauron Immobilier se permettent de vous rappeler que tous les copropriétaires doivent respecter le règlement et le syndic est là pour s’assurer que ce dernier soit respecté.
Les copropriétaires sont-ils égaux ?
Il s’impose à tout le monde, y compris aux éventuels locataires. Ses dispositions sont généralement simples et stipulent comment doit fonctionner la collectivité. Si l’un des copropriétaires se soustrait, volontairement ou non, à ce règlement. Il est du rôle du syndic de le rappeler à l’ordre.
Dans certains cas extrêmes, la justice doit intervenir ; cela reste heureusement assez rare.
Nouvel arrivant
Quand un lot est vendu ou qu’un nouveau locataire signe un bail, un exemplaire du règlement est transmis et le nouvel habitant (qu’il soit locataire ou propriétaire) doit s’y soustraire. Si toutefois un locataire venait à contrevenir à ce règlement, il est du devoir du propriétaire-bailleur de faire cesser l’infraction.
S’il ne le fait pas, sa responsabilité pourra être engagée.
Quelle est l’application.
Le syndic joue le rôle de la police, pour en trouver un de qualité. Les agents de Carbonel Lauron Immobilier pourront vous guider vers les meilleurs de la profession. Celui-ci se doit de prévenir un copropriétaire d’une erreur commise, volontairement ou non.
Si toutefois toutes les démarches faites à l’amiables n’ont rien donné. Le syndic peut, de sa propre initiative, faire appel à la justice. Le cas échéant, les juges se baseront sur le règlement pour prendre leurs décisions.
Le non-respect du règlement dans une copropriété.
Si violation du règlement il y a, le TGI peut être saisi de plusieurs manières : le syndicat des propriétaires, le syndic. Après avoir reçu l’aval de l’AG ou par un copropriétaire qui s’estime en droit de le faire.
Avant d’entamer toute démarche en justice, nous vous conseillons de venir consulter un agent de Carbonel Lauron Immobilier qui pourra vous aiguiller vers la solution la plus efficace.
C’est un document important souvent très mal connu des copropriétaires. Si vous ne le retrouvez pas dans vos affaires. Sachez qu’il est forcément archivé au syndic ou disponible auprès de la publicité foncière.
Le contenu du règlement.
Il décrit avec la plus grande exactitude possible les règles de fonctionnement et décrit avec encore plus d’exactitude les partie privatives et communes et leurs usages. Le règlement doit être le plus précis possible, afin qu’aucun article ne donne lieu a une interprétation fautive.
Une part fixée par le règlement
Tantièmes, millièmes.
Il donne à chaque lot une partie des parties communes, divisée en unités appelées tantièmes ou millièmes. Le règlement se base généralement sur l’EDD pour faire ces calculs. Plus un copropriétaire a de tantièmes, plus il a de charges. Ces charges sont divisées en plusieurs parties : courantes, communes, exceptionnelles, etc. Ce règlement régi également le fonctionnement du syndicat de copropriétaires et les pouvoirs donnés à l’AG.
Les droits et les devoirs
Qui dit devoir dit droit, et ce règlement édicte clairement ce que le copropriétaire peut et ne peut pas faire. Il est aussi là pour interdire ou autoriser certaines activités professionnelles, en se basant sur la destination de l’immeuble. Ainsi, un très grand appartement situé rez-de-chaussée d’un immeuble ne peut pas se transformer en garage en un claquement de cil.
L’utilisation des parties privatives et communes est aussi définie par le règlement. Ce dernier peut aussi, selon certains critères, être en charge de la préservation du patrimoine que représente l’immeuble (cela se cantonne en général à la façade).
Le règlement est donc l’équivalent de la loi pour la vie en communauté au sein de la copropriété. Mais il se peut qu’il contienne des erreurs, ou, qu’avec le temps qui passe, certaines règles ne soient plus à jour et reconnue alors comme « non écrite » par la loi. Comme nous l’avons vu plus haut, les juges dans ce cas se baseront sur la loi de 1965 en cas de litige.
Approbation du règlement.
Plusieurs cas de figure sont possibles :
Quand un immeuble déjà existant n’a pas de règlement. Il doit être rédigé rapidement par un professionnel compétent et approuvé par l’AG à la double majorité. Cela dit, c’est un cas rarissime et généralement, c’est une modification qui est demandée, pour un règlement devenu obsolète au fil des années.
Certaines décisions de justice peuvent être à l’initiative d’une création ou d’une modification de règlement.
Pour les immeubles neufs, en général, les promoteurs font le nécessaire avant même que le premier propriétaire signe un acte de vente. Les copropriétaires n’auront pas d’autres choix que d’accepter ce règlement.
Le texte s’impose à tous, mais le copropriétaire n’a pas à le signer à titre individuel.
Comment modifier le règlement ?
Il existe deux cas de figure.
Le texte a subi les affres du temps et les lois ont bien trop changé pour que le règlement reste tel qu’il est.
Il se peut que le syndicat des copropriétaires veuille changer certaines clauses. Dans ce cas, les choses sont claires, l’accord doit être voté à la double majorité (2/3). L’unanimité peut être obligatoire en cas de répartitions des charges par exemple.
En espérant que cet article aura comblé vos lacunes éventuelles sur ce sujet, toute l’équipe de Carbonel Lauron Immobilier vous souhaite de réussir vos projets et reste à votre écoute, pour toute question sur ce sujet.