La fiscalité des plus-values sur les cessions des biens immobiliers a connu une énorme évolution ces dernières années.
De nouvelles réformes ont été instaurées, principalement pour la méthode de calcul de ces plus-values. Pour les biens qui font l’objet d’imposition ou non. Pour les abattements relatifs à la durée de possession ainsi que pour le montant de l’impôt. Et celui des prélèvements sociaux à savoir la CSG et la CRDS.
Carbonel Lauron Immobilier vous accompagne dans le processus de détermination de vos plus-values. Et vous dévoile toutes les informations nécessaires pour comprendre l’imposition sur ces excédents.
De quelles réformes s’agit-il?
De nombreuses réformes ont vu le jour ces dernières années en ce qui concerne les taxes prélevées sur les gains d’une cession immobilière.
Bien qu’étant importantes, l’on pourrait se perdre dans toutes ces réformes du fait de leur nombre accru sur de courtes périodes. Les plus importantes ont été élaborées après la crise de l’immobilier qui est survenue entre 2008 et 2009.
Ces réformes entreprises par l’administration publique visent non seulement l’accroissement des revenus de l’État. Mais constituent également un guide pour le marché immobilier.
Parmi ces changements, la réforme de 2011 oblige les vendeurs à payer 19 % de taxe sur leur vente (une taxe qui était préalablement de 16 %). De la même manière, les prélèvements sociaux ont augmenté de 12,1 à 12,3 %. Cela ne marque que le début d’une longue liste de réformes puisque, dès le 1er février de l’année 2012, il était question d’instaurer un nouveau répertoire des abattements pour la durée de détention.
Même si le gouvernement n’arrive pas à faire adopter par le Conseil Constitutionnel. Le nouveau taux avec un abattement supplémentaire de 20 %, il arrive tout de même à augmenter la durée minimale de détention. Elle passe donc à 30 ans au lieu de 15 ans.
Toutefois, ce n’est que le 1er septembre 2013 qu’on assiste à la mise en place d’un nouveau taux de 25 % sur les abattements temporaires supplémentaires pour une durée d’un an.
Ce taux est toujours appliqué en 2020. Quant au taux sur l’abattement exceptionnel, il a pris fin quelques mois auparavant.
Comment déterminer la plus-value immobilière?
Avant de déterminer une plus-value immobilière, il serait judicieux d’en comprendre le sens. On parle de plus-value lorsque le prix de cession d’un bien est supérieur au montant déboursé pour son achat.
La détermination du prix d’acquisition doit tenir compte de toutes les dépenses accumulées. Il s’agit entre autres du prix d’achat du bien immobilier. Des frais d’acquisition et des dépenses de construction ou de réaménagement.
Les frais d’acquisitions prennent en compte les honoraires du notaire ayant rédigé l’acte de vente ainsi que les commissions des éventuels intermédiaires tels que Carbonel Lauron Immobilier.
Le montant réel est pris en compte si vous disposez des justificatifs. Le cas échéant, un forfait de 7,5 % est appliqué au prix d’achat du bien. Il en est de même pour les dépenses de travaux, mais cette fois-ci, le forfait à appliquer au prix d’achat est de 15 %.
La plus-value représente donc la différence entre le prix de vente net du bien et le prix d’acquisition. La valeur obtenue, si positive, est alors la plus-value brute. Elle ne tient pas encore compte des exonérations ou des abattements.
Les experts de Carbonel Lauron Immobilier vous aideront à déterminer une valeur qui considèrera l’ensemble des éléments suscités.
L’impôt sur la plus-value s’applique-t-il à la vente de tout type de bien immobilier?
La loi fiscale considère qu’un individu possède une seule résidence principale et des résidences secondaires. Ces derniers désignent tous les biens immobiliers autres que la résidence principale et incluent les locations et les logements inhabités.
De ce fait, seule la résidence principale est dispensée de cette imposition sur la plus-value lorsqu’elle fait l’objet d’une vente. Dans l’immobilier, cela représente une importante dérogation fiscale.
Hormis cette exemption, les plus-values de toutes les autres résidences considérées comme secondaires sont imposées. Vous devrez donc payer les impôts et les prélèvements sociaux de vos éventuels bénéfices sur vente.
Comment réduire les impôts grâce aux abattements relatifs à la durée de détention?
Pour réellement bénéficier des abattements relatifs à la durée de détention. L’écart entre la période d’achat du bien et celle de la vente doit être conséquent.
Le nouveau barème disponible pour les abattements se présente comme suit :
- Pour une durée de détention en année pleine de 1 à 5 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 0 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 0 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 6 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 6 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 1,65 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 7 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 12 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 3,30 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 8 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 18 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 4,95 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 8 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 24 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 6,6 %.
Plus de 10 ans de détention
- Pour une durée de détention en année pleine de 10 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 30 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 8,25 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 11 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 36 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 9,90 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 12 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 42 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 11,55 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 13 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 48 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 13,20 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 14 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 54 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 14,85 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 15 ans
Plus de 15 ans de détention
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 60 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 16,50 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 16 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 66 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 18,15 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 17 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 72 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 19,80 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 18 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 78 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 21,45 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 19 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 84 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 23,10 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 20 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 90 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 24,75 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 21 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 96 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 26,40 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 22 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 28 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 23 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 37 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 24 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 46 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 25 ans
Plus de 25 ans de détention
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 55 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 26 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 64 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 27 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 73 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 28 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 82 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 29 ans
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 100 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 91 %.
- Pour une durée de détention en année pleine de 30 ans et plus
L’abattement pour impôt (à 19 %) est de 0 % et l’abattement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS à 17,2 %) est de 100 %.
Après une simple analyse des taux affichés. Vous pouvez constater que les taux de rabais augmentent progressivement. Plus les années passent, moins vous payez d’impôt et de prélèvement social. Vous bénéficiez ainsi de rabais qui croit pour atteindre 100 % vers la 22e année pour l’impôt et la 30e année pour les prélèvements sociaux.
Pour mieux expliquer le principe de l’abattement.
Voici l’exemple de Jacques qui détient un bien immobilier depuis 20 ans et qui décide de s’en séparer.
À l’issue de cette opération, il obtient une plus-value de 40 000 €. L’abattement sur impôt après 20 ans étant de 90 %, l’impôt de 19 % sera donc déduit sur les 10 % restant de la plus-value, soit 4000 € (40 000 € x 10 %). Jacques devra donc payer 760 € (4000 € x 19 %) comme impôt.
L’abattement sur les prélèvements sociaux (CSG et CRDS) après 20 ans étant de 24,75 %, le prélèvement de 17,2 % sera donc déduit sur 75,25 % de la plus-value, soit 30 100 € (40 000 € x 75,25 %). Jacques devra donc payer 5177,2 € (30 100 € x 17,2 %) comme prélèvements sociaux (CSG et CRDS). L’ensemble des taxes dues pour cette vente est de 5937,2 € (5177,2 € + 760 €).
L’augmentation de votre plus-value entraîne un impôt élevé
Il existe jusqu’aujourd’hui une situation d’imposition spéciale qui s’applique aux vendeurs qui font un bénéfice supérieur à 50 000 €.
Le gouvernement a prévu une taxe supplémentaire allant de 0 à 6 % qui sera déduite hors des prélèvements sociaux.
Ce taux est donc rajouté aux 19 % prévu pour atteindre un maximum de 25 % pour les plus-values excédant un montant 250 000 €.
Existe-t-il d’autres moyens de bénéficier d’un abattement?
L’année 2014 a connu la mise en place d’une politique visant à relancer le marché de l’immobilier neuf.
Toujours pour appuyer la construction du neuf entre 2018 et 2020, un abattement exceptionnel a été appliqué à la vente de terrain à bâtir.
Certaines conditions sont cependant requises pour en bénéficier. Dont la plus importante est que l’acheteur garantisse la construction d’un ou de quelques logements sur le terrain dans un délai de 4 ans.
Cela permet au vendeur de bénéficier d’une exonération entre 70 et 100 % sur la plus-value. Qui varie suivant le modèle de logement choisi. Une exonération est également prévue pour un don de terrain à une progéniture. Elle peut s’élever à près de 100 000 €. Mais elle dépend de l’engagement des enfants à construire des logements au plus vite.
Carbonel Lauron Immobilier est l’allié qu’il vous faut approfondir vos connaissances. Sur les impositions que subissent les bénéfices d’une vente immobilière puisqu’elle vous accompagnera durant tout ce processus.